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Analyse sectorielle : administration de biens et agences immobilières

Retrouvez ci-dessous l'analyse sectorielle du secteur de l'Administration de biens et Agences immobilières, analyse réalisée par le Conseil Supérieur de l'Ordre des Experts Comptables.

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Responsabilité des Personnes Physiques

1. Personnes physiquesLes commerçants personnes physiques ont des obligations comptables allégées et différentes en fonction des régimes du réel simplifié ou des « micro-entreprises » (au sens fiscal) auxquels ils sont soumis. Cette notion est définie par le Code général des impôts.Le régime applicable aux commerçants dépend de la nature de leur activité (« ventes de marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place et fournitures de logements » ou « prestataires de service ») et du montant de leur chiffre d’affaires.Les seuils fiscaux des régimes « micro-entreprise » (art. 50-0 du CGI renvoyant à l’art. 293 B du CGI) et réel simplifié (art. 302 septies A du CGI), présentés ci-dessous, sont actualisés annuellement. Ventes de marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place et fournitures de logementsCA HT annuel en 2015Régime fiscal≤ 783 000 € et > 82 200 €Réel simplifié (4)≤ 82 200 € (1)Micro-entreprise (2) (3)(1) Le chiffre d’affaires doit être proratisé l’année de création ou de cessation(2) Le régime micro-entreprise est uniquement permis aux commerçants personnes physiques qui bénéficient de la franchise de TVA(3) Possibilité d’option pour le régime réel simplifié ou normal(4) Possibilité d’option pour le régime réel normalPrestataires de servicesCA HT annuel en 2015Régime fiscal≤ 236 000 € et > 32 900 €Réel simplifié (4)≤ 32 900 € (1)Micro-entreprise (2) (3)(1) le chiffre d’affaires doit être proratisé l’année de création ou de cessation(2) Le régime micro-entreprise est uniquement permis aux commerçants personnes physiques qui bénéficient de la franchise de TVA(3) Possibilité d’option pour le régime réel simplifié ou normal(4) Possibilité d’option pour le régime réel normalEn cas d’activités mixtes, un double seuil est retenu : le chiffre d’affaires de l’activité de services doit être inférieur au seuil de ce secteur tandis que le chiffre d’affaires total de l’activité doit être inférieur au seuil du secteur ventes de marchandises.Point de vigilance : attention à ne pas confondre le régime fiscal des « micro-entreprises » et la définition donnée par le Code de commerce pour les obligations comptables des micro-entreprises (C.com., art. L 123-16-1 et D 123-200).Les commerçants personnes physiques au régime réel normal d’imposition ont les obligations comptables suivantes concernant la présentation de leurs comptes annuels : Deux seuils sur troisBilan et compte de résultatAnnexeDépôt des comptes MICRO-ENTREPRISES♣ Total bilan ≤ 350 000 €♣ Chiffre d’affaires net ≤ 700 000 €♣ Nombre moyen de salariés ≤ 10SimplifiésDispenseDépôt obligatoire et possibilité de ne pas rendre publics les comptes annuelsPETITES ENTREPRISES13♣ Total bilan ≤ 4 M €♣ Chiffre d’affaires net ≤ 8 M €♣ Nombre moyen de salariés ≤ 50SimplifiésSimplifiéeDépôt et publicité obligatoiresAUTRES ENTREPRISES♣ Total bilan > 4 M €♣ Chiffre d’affaires net > 8 M €♣ Nombre moyen de salariés > 50De baseSimplifiéeDépôt et publicité obligatoiresLa centralisation des écritures comptables sur le livre-journal et le grand livre est mensuelle pour les commerçants (C.com., art. R 123-176). Cette centralisation peut être trimestrielle pour certains commerçants personnes  physiques (C.com., art. R 123-204). 1.1 Régime réel simplifiéLes commerçants personnes physiques placés sous le régime réel simplifié d’imposition peuvent tenir une comptabilité super-simplifiée (art. L 123-25 du C. com. et art. 302 septies A ter A du CGI). Cette comptabilité n’enregistre journellement que le détail des encaissements et des paiements. Les créances et les dettes sont constatées à la clôture de l’exercice.Les frais relatifs aux carburants consommés lors des déplacements professionnels de l’exploitant peuvent être enregistrés forfaitairement d’après un barème qui est publié chaque année.La justification des frais généraux accessoires payés en espèces n’est pas exigée dans la limite de 1 ‰ du chiffre d’affaires réalisé et d’un minimum de 150 €.L’entité est dispensée de comptabiliser des comptes de régularisation pour les dépenses relatives aux frais généraux, qui sont payées à échéances régulières et dont la périodicité n’excède pas un an (art. L 123-26 du C. com et art. 302 septies A ter A du CGI).Les stocks et les travaux en cours peuvent être évalués selon une méthode simplifiée :♣ le coût de revient des marchandises et produits peut être évalué en appliquant un abattement sur le prix de vente à la clôture correspondant à la marge pratiquée sur chaque catégorie de biens ;♣ les travaux en cours peuvent être évalués en retenant les acomptes réclamés aux clients.L’article D 123-200 du Code de commerce définit les seuils ci-dessous, permettant aux commerçants personnes physiques d’adopter une présentation simplifiée du bilan et du compte de résultat. Deux critères sur troisTotal bilanChiffre d’affaires netNombre moyen de salariésBilan et compte de résultat≤ 4 000 000  €≤ 8 000 000  €≤ 50Le commerçant personne physique soumis au régime réel simplifié d’imposition est dispensé d’établir une annexe.Point de vigilance : les exploitants individuels et les sociétés civiles de moyens soumis à l’impôt sur le revenu selon le régime réel simplifié d’imposition, dont le chiffre d’affaire de l’année civile précédente n’excéde pas 157 000  € HT (ventes) ou 55 000 € HT (autres activités), sont dispensés, du point de vue fiscal, de fournir un bilan à l’appui de leur déclaration de résultats (CGI art. 302 septies A bis VI). Une telle dispense n’existe pas du point de vue comptable dans la mesure où le Code de commerce ne l’admet pas.Régime des micro-entreprises1.2 Régime des micro-entreprisesLe bénéfice imposable des commerçants personnes physiques placés sous le régime des micro-entreprises (art. 50-0 du CGI) est calculé par l’Administration en appliquant un abattement forfaitaire sur le chiffre d’affaires déclaré par celui-ci.Les personnes physiques bénéficiant du régime des micro-entreprises tiennent un livre mentionnant chronologiquement le montant et l’origine des recettes qu’elles perçoivent au titre de leur activité professionnelle en indiquant les références des pièces justificatives.Elles tiennent également, lorsque leur commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place, ou de fournir le logement, un registre récapitulé par année, présentant le détail de leurs achats en indiquant les références des pièces justificatives (art. L 123-28 et D 123-205-1 du C. com. et art.  50-0 5°du CGI).Ces personnes sont dispensées d’établir des comptes annuels ainsi que le livre-journal, le grand livre et le livre d’inventaire.1.3 Régime de l’auto-entrepreneurDans le cadre de micro-régimes, l’auto-entrepreneur n’a pas d’autres obligations comptables particulières en cours d’exercice sinon (C. com., art. L 123-28 et D 123-205-1.) :♣ de tenir un livre mentionnant chronologiquement le montant et l’origine des recettes qu’il perçoit au titre de son activité professionnelle ;♣ lorsque son commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place, ou de fournir le logement, de tenir un registre récapitulé par année, présentant chronologiquement le détail de ses achats ;♣ de conserver l’ensemble de ses factures et pièces justificatives.A la clôture de l’exercice, il n’y a aucune obligation puisqu’il est dispensé d’établir un bilan et un compte de résultat ainsi que les différents livres (livre-journal, grand-livre et livre d’inventaire).Le livre des recettes distingue les règlements en espèce des autres règlements et indique les références des pièces justificatives.Le registre des achats distingue les règlements en espèces et indique les références des pièces justificatives.1.4 Régime de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL)Les obligations comptables de l’EIRL sont un peu plus importantes que celles de l’auto-entrepreneur :♣ quelle que soit la nature de l’activité professionnelle, une comptabilité autonome, fondée sur le principe de la comptabilité d’engagement, doit être tenue conformément à l’article L 526-13 du Code de commerce. L’EIRL doit donc établir des comptes annuels à la clôture de l’exercice (bilan, compte de résultat, annexe). En cas de fraude ou en cas de manquement grave à cette obligation, l’entrepreneur s’expose à la perte d’étanchéité des patrimoines ;♣ par dérogation, les entrepreneurs qui bénéficient des régimes d’imposition micro BIC, micro BNC et du forfait agricole bénéficient d’obligations comptables simplifiées. Ils doivent tenir un livre de recettes et suivant la nature de leur activité, un registre des achats comme dans le régime des micro-entreprises. Ils sont dispensés d’établir des comptes annuels ;♣ l’EIRL doit déposer chaque année son bilan ou, le cas échéant, le ou les documents résultant des obligations comptables simplifiées (voir ci-dessus) au registre auquel a été effectué le dépôt de la déclaration d’affectation du patrimoine de l’entreprise pour y être annexés. A compter de leur dépôt, ils valent actualisation de la composition du patrimoine affecté (C. com., art. L.526-14) ; ♣ l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée est tenu de faire ouvrir dans un établissement de crédit un ou plusieurs comptes bancaires exclusivement dédiés à l’activité à laquelle le patrimoine a été affecté.Les EIRL soumises au régime simplifié d’imposition (RSI) bénéficient des obligations comptables allégées suivantes :Deux critères sur troisTotal bilanChiffre d’affaires netNombre moyen de salariésBilan et compte de résultat simplifiés≤ 4 000 000  €≤ 8 000 000  €≤ 50Les EIRL soumises au régime réel simplifié d’imposition sont dispensées d’établir une annexe.Points de vigilance : ♣ L’adoption du statut d’EIRL implique de suivre 4 étapes :1/ Identifier les biens, droits, obligations ou sûretés dont il est titulaire et qui sont nécessaires à l’exercice de son activité professionnelle et les affecter au patrimoine de l’entreprise.L’article L 526-6 du Code de commerce distingue les biens nécessaires (obligatoirement inscrits dans le patrimoine d’affectation) et les biens utiles (facultativement inscrits dans le patrimoine d’affectation). Un même bien, droit, obligation ou sûreté ne peut entrer dans la composition que d’un seul patrimoine affecté.2/ Evaluer tout élément d’actif affecté au patrimoine d’affectation.La valeur déclarée des actifs affectés à l’activité professionnelle est la valeur vénale ou, en l’absence de marché pour le bien considéré, la valeur d’utilité. Le recours à un professionnel, qui établira un rapport, est obligatoire en cas d’affectation d’un élément d’une valeur unitaire supérieure à 30 000 €.3/ Etablir la déclaration d’affectation et ses annexes.La déclaration contiendra en particulier un état descriptif des biens, droits, obligations ou sûretés affectés à l’activité professionnelle, en nature, qualité, quantité et valeur.4/ Déposer la déclaration d’affectation et les documents complémentaires.♣ Les actifs et les passifs apportés à l’EIRL sont comptabilisés au bilan en fonction de leur nature (immobilisations, stocks, trésorerie…) à leur valeur déclarée en contrepartie du compte « 1018 Capital affecté », sous-compte du compte « 101 Capital individuel ». Le passage d’une entreprise individuelle existante au statut d’EIRL présente des difficultés supplémentaires liées au cadre juridique. Ce contenu vous est proposé par le Conseil Supérieur de l’Ordre des Experts Comptables

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