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January 4, 2018

Conseils juridique et social

- Modifié le March 8, 2018

WikiPME exploiter les biens de sa SCI par Maitre Julien Fouray

WikiPME exploiter les biens de sa SCI par Maitre Julien Fouray

 

 

L'extension de la liquidation judiciaire d'une société à une SCI justifiée par une hausse de loyers

 

On N’est PAS TOUJOURS CHEZ SOI

Cass. com. 12-7-2017 n° 16-10.542 F-D, Sté Le Relais de Vellinus c/ Sté P.-L.-D.-B. ès qual. 

 

C’est une décision qui démontre que le montage à la « Papa » consistant à distinguer l’exploitation des murs n’est pas sans risque.

 

Caractérisent en effet une confusion de patrimoines entre une société commerciale exploitant un hôtel et une SCI lui donnant à bail les murs de l'hôtel la hausse anormale du loyer et la poursuite de son paiement malgré l'état de cessation des paiements de la société commerciale.

 

Une société commerciale exploite un hôtel dans un immeuble qu'une société civile immobilière (SCI) ayant les mêmes associés qu'elle lui avait donné en location. Neuf mois après la conclusion du bail, le loyer est augmenté de 56 %. Cinq ans plus tard, la société commerciale est mise en liquidation judiciaire.

 

Cette procédure a été étendue à la SCI pour confusion des patrimoines des deux sociétés : bien que l'augmentation de loyer ait été motivée par d'importants travaux, la SCI n'établit pas avoir accompli, depuis la conclusion du bail, des travaux justifiant cette hausse anormalement élevée, dont il n'est pas démontré qu'elle corresponde à la valeur locative du bien ; malgré son état de cessation des paiements, la société commerciale avait continué de payer les loyers.

 

A noter :

 

En cas de mise sous sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire d'une société, la procédure peut, on le rappelle, être étendue à une ou plusieurs autres personnes (physiques ou morales) en cas de confusion de leur patrimoine avec celui de la société (cf. C. com. art. L 621-2, al. 2), notamment lorsqu'il existe entre ces personnes et la société des relations financières incompatibles avec des obligations contractuelles réciproques normales (Cass. com. 27-9-2016 n° 14-29.278).

 

La confusion de patrimoines est souvent invoquée en cas de création d'une SCI propriétaire d'un immeuble donné en location à une société commerciale.

Elle a par exemple été retenue lorsque le loyer manifestement excessif versé par la société à la SCI a été fixé, non pas en fonction de la valeur locative des locaux loués, mais en fonction des mensualités de l'emprunt remboursé par la SCI (Cass. com. 1-10-1997 n° 95-14.578 : RJDA 12/97 n° 1497) ou dans le seul but de récupérer le montant de l'investissement immobilier réalisé par celle-ci (Cass. com. 13-1-2015 n° 13-27.868 F-D : RJDA 4/15 n° 287).

 

A l'inverse, la fixation d'un loyer supérieur à la valeur locative de l'immeuble (Cass. com. 30-9-2008 n° 07-16.255 F-D : RJDA 12/08 n° 1289) ou le doublement du loyer (Cass. com. 10-5-2005 n° 04-10.514 : RJDA 10/05 n° 1126) sont impropres à caractériser des relations financières anormales lorsqu'ils ne s'accompagnent pas d'autres éléments manifestant une volonté systématique de méconnaître l'autonomie patrimoniale des sociétés en cause.

 

En l'espèce, la hausse du loyer aurait pu être justifiée si la SCI avait établi avoir réalisé les travaux dont elle se prévalait dans les lieux loués ou si le loyer d'origine ne correspondait pas à la valeur locative.

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