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June 24, 2018

Gestion des formalités administratives et outils

Bail commercial : tout savoir avant de s'engager

Bail commercial : tout savoir avant de s’engager 

Différents types de locaux peuvent être loués avec un bail commercial : boutiques, bureaux, usines, hangars, entrepôts, etc. Mais le caractère commercial de la location ne dépend pas de l'usage fait de ces locaux ou même de l'activité exercée. 

Lorsqu'un locataire a signé un bail non commercial tout en exerçant une activité commerciale dans les lieux loués, le bail ne devient pas commercial pour autant et le statut des baux commerciaux ne s'applique pas. Le caractère commercial du bail ne peut résulter que du bail lui-même.  

 

La durée de la location

En vertu du statut des baux commerciaux fixé par le décret du 30 septembre 1953, la durée minimale d'un bail commercial est de neuf ans, toute durée inférieure rendant le contrat nul. 

Chaque période de neuf ans est divisée en trois périodes de trois ans : à l'issue de chacune d'elles, le montant du loyer peut être révisé, soit en fonction de l'indice du prix de la construction, soit au niveau de la valeur locative réelle si celle-ci a augmenté depuis la révision précédente. 

À l'issue de la période de neuf ans, le loyer doit normalement être fixé au niveau de la valeur locative des locaux, avec un plafonnement en fonction de l'évolution de l'indice Insee du coût de la construction.  

 

Le loyer d’origine

Au départ, le loyer d'un bail commercial est libre, le propriétaire n'étant pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence. Par conséquent, ce sera au locataire de négocier le prix avec le bailleur.  

Bien entendu, si le montant du loyer initial est libre, il dépend normalement de plusieurs éléments : l'emplacement, la surface, le standing des locaux ou de l'immeuble, les agencements, la nature et le nombre des commerces autorisés par le bail et l'existence ou l'absence d'un pas-de-porte à verser.  

En effet, si le bail est prévu pour tous commerces, le loyer sera, en principe, plus élevé que celui d'un bail autorisant seulement une activité définie. Inversement, si le bailleur réclame le versement d'un pas-de-porte ou d'un droit d'entrée, le locataire doit en principe obtenir une compensation par un loyer plus faible.  

 

Les charges d’un bail commercial

Le statut des baux commerciaux ne fixe pas de liste de charges récupérables par le bailleur : c'est donc le bail lui-même qui définit ou non les charges que le locataire doit payer ou rembourser au propriétaire.  

Concernant les travaux, notamment, le locataire est en principe tenu, en vertu du Code civil, d'effectuer les réparations locatives et le petit entretien (réfection des murs et des sols, maintenance des appareils de chauffage, des compteurs, entretien des sanitaires et des volets extérieurs), le bailleur devant prendre à sa charge les dépenses dues à la vétusté et les grosses réparations. Mais, si le bail ne définit pas précisément la nature des travaux incombant à l'un ou à l'autre, il peut en résulter des litiges.  

 

La fin du bail commercial

Sous certaines conditions, il est possible au locataire de sous-louer le bien immobilier commercial  qu’il loue en vertu d’un bail commercial. Ces conditions sont notamment relatives au loyer et à l’information du bailleur.

Le bail peut être résilié, à son terme ou avant son terme, à l’initiative du locataire ou du bailleur. Le congé du bail commercial doit être notifié par huissier ou, depuis la loi du 18 juin 2014, par lettre recommandée avec accusé de réception. Quand le congé est donné à l’initiative du bailleur, ce dernier doit y préciser les motifs du congé.

Vous avez des questions concernant la reprise d’un fonds de commerce ? Lisez notre récent article à ce sujet.

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